1. Γενική Θεώρηση

Σκοπός του προτεινόμενου Νομοσχεδίου είναι βασικά η δημιουργία του κατάλληλου μηχανισμού ώστε μέσα από ταχύρυθμες και απλοποιημένες διαδικασίες και με καθορισμένα χρονοδιαγράμματα/προθεσμίες να επιτυγχάνεται η ταχεία αδειοδότηση των μεγάλων επενδύσεων. Η εξουσία για χορήγηση των Οικοδομικών Αδειών (Πολεοδομική και Οικοδομική) ανατίθεται στον Υφυπουργό Ανάπτυξης, η θέση του οποίου δημιουργείται με άλλη παράλληλα προωθούμενη νομοθεσία. Επιπρόσθετα ο Υφυπουργός θα έχει δυνατότητα συντονισμού και «οριζόντιας» παρέμβασης σε όλες τις Υπηρεσίες, Φορείς και Τμήματα που εμπλέκονται στη διαδικασία αδειοδότησης των μεγάλων αναπτύξεων.
-Οι επιδιώξεις του προτεινόμενου Νομοσχεδίου είναι ασφαλώς επιθυμητές και ικανοποιούν απόλυτα το αίτημα του Συνδέσμου για τη δημιουργία ενός τέτοιου μηχανισμού ταχείας αδειοδότησης. Εκείνο που θα πρέπει να διασφαλισθεί είναι η αποτελεσματική εφαρμογή των προνοιών της Νομοθεσίας μέσα από την εισαγωγή ανάλογων ρυθμίσεων και δικλείδων ασφαλείας αλλά και την κατάλληλη στελέχωση του νέου Υφυπουργείου με προσοντούχο και έμπειρο προσωπικό, με νοοτροπία που να συμβαδίζει με τον στρατηγικό στόχο του κράτους για προσέλκυση επενδύσεων στον τομέα της ανάπτυξης.

2. Επί μέρους Εισηγήσεις στο Προτεινόμενο Νομοσχέδιο
(α) Άρθρο 11
Καθορίζεται ως μέγιστος χρόνος για ολοκλήρωση όλων των διαδικασιών αδειοδότησης το 1 έτος (12 μήνες). Παρόλο που αυτή η χρονική διάρκεια μπορεί να δικαιολογείται σε πολύ μεγάλες και περίπλοκες αναπτύξεις, κρίνεται ότι στις πλείστες περιπτώσεις είναι εφικτός στόχος ο συνολικός χρόνος να μην υπερβαίνει τους 6-7 μήνες. Θα πρέπει επίσης να καθορίζεται ότι για την Πολεοδομική Άδεια ο χρόνος δεν θα υπερβαίνει τους 3 μήνες. Επισημαίνεται ότι σε ανταγωνιστικές γειτονικές χώρες όπως η Μάλτα χορηγείται πλήρης Πολεοδομική και Οικοδομική Άδεια σε μόνο 3 μήνες.

Επιπρόσθετα γίνεται εισήγηση όπως ο συνολικός χρόνος των 12 μηνών κατανεμηθεί στα διάφορα στάδια αδειοδότησης ως ακολούθως:
i. Πολεοδομική Άδεια Γενικού Χωροταξικού (Master Plan) (Α Φάση): 2-3 μήνες το αργότερο
Η ταχεία αδειοδότηση της Α φάσης θεωρείται ως μεγίστης σημασίας για την ενθάρρυνση της χρηματοδότησης του Έργου. Πολλοί επενδυτές έχουν χάσει το ενδιαφέρον τους σε έργα λόγω της μεγάλης καθυστέρησης στην Α. Φάση
ii. Πλήρης Πολεοδομική Άδεια:2 μήνες
iii. Πλήρης Οικοδομική Άδεια με βάση τον Περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμο: 2 μήνες
iv. Σε περίπτωση που χρειάζεται παρέκκλιση να δίνεται παράταση χρόνου ενός μηνός μόνο
-Πρόσθετη εισήγηση είναι να εισαχθεί πρόνοια στο Νόμο που να καθορίζει ότι ο Υπεύθυνος Έργου θα συγκαλεί τουλάχιστον μια φορά κάθε δύο μήνες όλες τις εμπλεκόμενες Υπηρεσίες για την συγκεκριμένη ανάπτυξη και τον Επενδυτή για σκοπούς άμεσου συντονισμού και παροχής των αναγκαίων πληροφοριών, ούτως ώστε να μην υπάρχουν κενά στη διαδικασία της πληροφόρησης και των ενεργειών που πρέπει να γίνονται από κάθε πλευρά.

(β) Άρθρο 15
Δεν είναι κατανοητό γιατί έχει περιληφθεί πρόνοια που απαγορεύει την «μεταβίβαση» Οικοδομικών Αδειών προς τρίτους, χωρίς την προγενέστερη έγκριση του Υπουργικού Συμβουλίου. Πιστεύουμε ότι η πρόνοια αυτή θα πρέπει να αφαιρεθεί γιατί οι Άδειες (Πολεοδομική και Οικοδομική) σύμφωνα με τους Νόμους, το Διοικητικό Δίκαιο και αποφάσεις των Δικαστηρίων, είναι άμεσα συνδεδεμένες με την ακίνητη ιδιοκτησία και όχι με φυσικά ή νομικά πρόσωπα, είναι δηλαδή πραγματοπαγείς και όχι προσωποπαγείς. Επιπρόσθετα η ύπαρξη της συγκεκριμένης πρόνοιας θα προκαλέσει αρνητικές επιπτώσεις στην εξεύρεση στρατηγικών επενδυτών που να συμμετέχουν στις μεγάλες αναπτύξεις. Θα ήταν χρήσιμο επί του προκειμένου να διευκρινισθεί κατά πόσον με βάση το προτεινόμενο Νομοσχέδιο παρέχεται η δυνατότητα σε ενδιαφερόμενο επενδυτή (που δεν είναι κατ’ανάγκην ιδιοκτήτης της επηρεαζόμενης ακίνητης ιδιοκτησίας) να υποβάλει αίτηση στον Υφυπουργό Ανάπτυξης είτε για χαρακτηρισμό έργου ως «Μεγάλη Επένδυση», είτε για την εξασφάλιση προκαταρκτικών απόψεων, είτε και για χορήγηση Οικοδομικών Αδειών.

(γ) Άρθρο 14(7)
Το Άρθρο αυτό φαίνεται να συγκρούεται με το άρθρο 17 που καθορίζει τον Υφυπουργό Ανάπτυξης ως Πολεοδομική Αρχή, αφού αναφέρει ότι ο Υφυπουργός Ανάπτυξης γίνεται Πολεοδομική Αρχή μόνο σε περίπτωση αδυναμίας της αρμόδιας Διοικητικής Αρχής να ολοκληρώσει την αδειοδότηση μέσα στον καθορισμένο από τον Υφυπουργό Ανάπτυξης χρόνο. Παρατίθεται αυτούσιο το άρθρο 14(7) πιο κάτω:

“Σε περίπτωση παρέλευσης της προθεσμίας για την ολοκλήρωση εξέτασης της αίτησης, η αρμοδιότητα έκδοσης της σχετικής άδειας μεταφέρεται κατ’ αποκλειστικότητα και κατά παρέκκλιση των κείμενων διατάξεων, ειδικών και γενικών, στον Υφυπουργό Ανάπτυξης, ο οποίος με αιτιολογημένη απόφαση του, μετά από εισήγηση της Διεύθυνσης Επενδύσεων, βεβαιώνει την παρέλευση της εν λόγω προθεσμίας και είτε αιτιολογημένα εκδίδει την σχετική άδεια είτε αιτιολογημένα απορρίπτει αυτή εντός διαστήματος ενός μηνός”.
-Μήπως η αναφορά σε «άδεια από αρμόδια Διοικητική Αρχή» παραπέμπει σε πρόσθετη άδεια πέραν της Πολεοδομικής και της Οικοδομικής;

(δ) Άρθρο 24 του Κεφ. 4 για την εκτίμηση επιπτώσεων στο
περιβάλλον:

To Άρθρο αφήνει περιθώριο χρόνου στο Τμήμα Περιβάλλοντος πέραν των 2 μηνών. Ο χρόνος 6-7 μήνες για ολοκλήρωση των διαδικασιών αδειοδότησης δεν πρέπει να αυξηθεί περαιτέρω και να γίνεται από το Τμήμα Περιβάλλοντος παράλληλη εξέταση με τα άλλα Τμήματα που σχετίζονται με την αίτηση Μεγάλης Ανάπτυξης.

Επιπρόσθετα κρίνεται ότι η διαβούλευση με το Τμήμα Περιβάλλοντος πρέπει να γίνεται ενωρίς και στα αρχικά στάδια σχεδιασμού των Έργων για να αποφεύγονται σημαντικές και αχρείαστες δαπάνες εκ μέρους του επενδυτή σε περίπτωση πρόθεσης για αρνητική περιβαλλοντική γνωμάτευση.

(ε) Άρθρο 31
Προκαλεί ερωτηματικά η πρόθεση του νομοθέτη για τερματισμό του παρόντος νόμου σε 5 χρόνια. Είναι γνωστό ότι τα μεγάλα έργα (πέραν των €50εκ) συνήθως γίνονται σε φάσεις που μπορεί να διαρκούν 5 χρόνια η κάθε μία. Μήπως μετά από 5 χρόνια έχουμε πρόθεση να διώχνουμε τους επενδυτές που θέλουν να επενδύσουν στην επόμενη φάση ενός έργου με πολλά εκ. εισόδημα στον τόπο και πολλές θέσεις για ανέργους;

(στ) Πέραν των πιο πάνω γίνεται εισήγηση να εισαχθεί ο θεσμός της Προκαταρκτικής Πολεοδομικής Άδειας η οποία είναι πιο απλοποιημένη και μπορεί να ολοκληρωθεί σε διάστημα δύο μηνών το αργότερο. ¨Ήδη αυτό γίνεται σε μεγάλη έκταση σε χώρες της Ευρώπης όπως για παράδειγμα στην Αγγλία όπου υπάρχει το Outline Planning Permission και το οποίο μπορεί να εξασφαλισθεί σε 1-2 μήνες. Αυτό θα βοηθήσει σημαντικά στη συγκράτηση των επενδυτών οι οποίοι φεύγουν απογοητευμένοι από τις μακρόχρονες και περίπλοκες διαδικασίες. Στο Ισραήλ έχουν απλοποιηθεί σημαντικά οι διαδικασίες αδειοδότησης με στόχο την προσέλκυση των επενδυτών.

3. Κριτήρια Επιλογής (Προσχέδιο-Παράρτημα)
Με βάση το Άρθρο 8 του Κεφαλαίου ΙΙ του Προσχεδίου Νόμου, αυτά καθορίζονται και εγκρίνονται κάθε φορά από το Υπουργικό Συμβούλιο και δημοσιεύονται από το Υφυπουργείο Ανάπτυξης. Είναι βέβαια επιθυμητό όπως από την αρχή τα Κριτήρια αυτά Επιλογής των μεγάλων αναπτύξεων είναι κατά το δυνατό ορθολογικά καθορισμένα, ούτως ώστε να επιτευχθεί στο μέγιστο βαθμό ο βασικός στόχος της ταχείας διεκπεραίωσης και αδειοδότησης των επιθυμητών στρατηγικών αναπτύξεων.

(α) Κριτήριο 1. Επενδύσεις Κεφαλαίου
Το Κριτήριο 1, όπως είναι διατυπωμένο κρίνεται ότι δεν εξυπηρετεί τον ευρύτερο στόχο για δύο λόγους:

i. To ελάχιστο ποσό των €5εκ. είναι πολύ χαμηλό και θα έχει ως αποτέλεσμα να συσσωρευτούν στο σύστημα ταχείας αδειοδότησης πάρα πολύ μεγάλος αριθμός αιτήσεων με αποτέλεσμα πραγματικά μεγάλες επενδύσεις, όπως π.χ. μαρίνες, γήπεδα γκολφ, τουριστικά συγκροτήματα, ενοποιημένες σύνθετες αναπτύξεις, να μην μπορούν να αδειοδοτηθούν όπως προβλέπεται από τις πρόνοιες του νομοσχεδίου.
ii. Η αναλογία πρωτογενών και δευτερογενών κεφαλαίων, όπως προτείνεται, θα αποκλείει μεγάλες επενδύσεις με υψηλή επένδυση σε πρωτογενή κεφάλαια γιατί δεν θα τηρείται η καθορισθείσα αναλογία.

Εισηγούμαστε το ελάχιστο ποσό της επένδυσης σε πρωτογενή κεφάλαια να είναι €10εκ., ανεξάρτητα της αξίας των δευτερογενών κεφαλαίων.

Άλλες εισηγήσεις προτείνουν ελάχιστο ποσό επένδυσης €50εκ ή ακόμα και €75 εκ. Εν πάσει περιπτώσει όμως, έστω και να υιοθετηθεί ουσιαστικά μικρότερο ύψος επένδυσης, θα πρέπει το νέο σύστημα ταχείας αδειοδότησης να δίνει προτεραιότητα στις πραγματικά μεγάλες αναπτύξεις.

(β) Κριτήριο 2 Δημιουργία νέων θέσεων Εργασίας
Η πρόνοια για δημιουργία τουλάχιστον 80 θέσεων εργασίας οποιουδήποτε τύπου θεωρείται ότι από μόνη της δεν είναι αρκετή. Αντίθετα ιδιαίτερα σημαντική κρίνεται η εισαγωγή πρόνοιας για δημιουργία θέσεων εργασίας (τουλάχιστον 30) επιστημονικού προσωπικού.

4. Πρόσθετες Γενικές εισηγήσεις
α) Οι μεγάλες επενδύσεις αφορούν κυρίως Ενοποιημένες Αναπτύξεις Μεγάλων και σύνθετων Χρήσεων. Ο χαρακτήρας και η σύνθεση των Έργων αυτών απαιτούν κατά την αξιολόγηση τους την άσκηση ευρείας διακριτικής ευχέρειας από την αδειοδοτούσα αρχή. Αυτή η ευχέρεια παρέχεται σε μεγάλο βαθμό στο σχετικό Κεφάλαιο (Αρ.9.6) της Δήλωσης Πολιτικής και στα Τοπικά Σχέδια (Φεβρ. 2014) με ονομαστική όμως αναφορά στον Διευθυντή του Τμήματος Πολεοδομίας. Πιστεύουμε ότι η εξουσία για άσκηση διακριτικής ευχέρειας θα πρέπει να ανατίθεται στην Πολεοδομική Αρχή αδειοδότησης που για τις μεγάλες αυτές επενδύσεις θα είναι ο Υφυπουργός Ανάπτυξης. Σημειώνεται ότι αναμένεται να παρουσιασθεί σύντομα ενώπιον του Υπουργικού Συμβουλίου η οριστικοποίηση της Δήλωσης Πολιτικής μετά την ολοκλήρωση μελέτης των ενστάσεων που είχαν υποβληθεί και ως εκ τούτου η συγκεκριμένη τροποποίηση στο κείμενο μπορεί να επιτευχθεί άμεσα (δηλαδή να γίνεται αναφορά σε Πολεοδομική Αρχή αντί στον Διευθυντή Τμήματος Πολεοδομίας).

β) Ανάλογο θέμα προκύπτει και με τα Πολεοδομικά Κίνητρα που το Υπουργικό Συμβούλιο έχει εισάξει για την επανεκκίνηση της αναπτυξιακής βιομηχανίας. Συγκεκριμένη αναφορά γίνεται στην Ειδική Επιτροπή Κινήτρων που έχει συσταθεί με κύριο στόχο τη διασφάλιση της ορθολογικής εφαρμογής των Κινήτρων αλλά και την «κατ’ αξίαν» εξέταση επενδυτικών έργων στρατηγικής σημασίας τα οποία δεν συνάδουν πλήρως με τις κανονιστικές διατάξεις των Σχεδίων Ανάπτυξης. Στην σύνθεση της Ειδικής Επιτροπής Κινήτρων θα πρέπει να συμμετέχει με ουσιαστικό ρόλο και ο Υφυπουργός Ανάπτυξης ως Πολεοδομική Αρχή για μεγάλες επενδύσεις.

γ) Όσον αφορά τις πρόνοιες της νομοθεσίας για αξιολόγηση των επιπτώσεων στο περιβάλλον από προτεινόμενες αναπτύξεις/έργα διαπιστώνεται ότι η όλη διαδικασία είναι ιδιαίτερα χρονοβόρα, πέραν του γεγονότος ότι απαιτείται η υποβολή πλήρων Μελετών Εκτίμησης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων σε πολλές περιπτώσεις, όπου τόσο το είδος και μέγεθος της ανάπτυξης αλλά και η τοποθεσία στην οποία προτείνεται, δεν φαίνεται να δικαιολογούν τέτοιες Μελέτες. Για πολλά έργα θα μπορούσε να γίνεται δεκτή η υποβολή μόνο Προκαταρκτικής Περιβαλλοντικής Εκτίμησης. Δεν αμφισβητείται η αναγκαιότητα και η σημασία της λήψης των κατάλληλων μέτρων για την προστασία του περιβάλλοντος από προτεινόμενα έργα, είναι όμως βασική αρχή της Ε.Ε. ότι αυτή η αναγκαιότητα θα πρέπει να συναξιολογείται και εξισορροπείται από την εξίσου σημαντική ανάγκη για κοινωνική και οικονομική ανάπτυξη. Επειδή στην παρούσα φάση έχει ξεκινήσει η διαδικασία για αναθεώρηση της περιβαλλοντικής νομοθεσίας που αφορά την εκτίμηση περιβαλλοντικών επιπτώσεων από έργα, γίνεται εισήγηση όπως ληφθούν υπόψη οι πιο πάνω διαπιστώσεις μας και, αν μάς ζητηθεί, είμαστε έτοιμοι να υποβάλουμε συγκεκριμένες εισηγήσεις.